跌下神坛的万科欧泊，刹不住车了？

最近中介曝出，万科欧泊一套80方房源，卖出2.85万/平，创下2017年以来新低。

这距离它站上6万+的房价巅峰，才以前4年，怪不得业主们本年一顿惊恐要“护盘”。

回偏激看，欧泊房价走势，关于许多板块的次新小区，其实都有施行的参考兴致。

房价到没到头，对比下欧泊的情况，就能知说念。

｜万博航拍

｜广州楼市发布摄

壹

提及来，这两年万科欧泊的二手行情，确乎有点太过水逆。

尤其是本年，成交仿佛下山踩油门，下探趋势拉都拉不住。

就拿最近来说，该小区一套80平2房户型成交，价钱低至2.85万/平。

｜图源：贝壳

要津这还不是欧泊第一套2字头成交的房源，据统计，本年该小区在8、9月份，也雷同有访佛价钱的房源成交。

由此可见，欧泊向2字头靠近迹象，越来越廓清。

而在3月份的时候，这个户型还能卖到3.7万/平。

半年多本事，总价少了七八十万，号称“速冻形态”。

｜广州楼市发布 制图

事实上，如若拉长本事线来看，欧泊在房价上的发达，完全可用大起大落来面貌。

比如2012年，欧泊1.3-1.5万/平开盘，眩惑了多量买家进场，3年后技俩清盘时，价钱已冲上了2.4万/平。

｜万科欧泊

｜图源：链家

插足二手阛阓后，行价亦然一王人看涨。

均价从2.4万/平飙到5.4万/平，只用了5年本事，2021年高光的时候，还一度有房源卖出过6.3万/平高价。

仅仅，欧泊在5万+的高点屁股还没坐热，房价就开动掉头向下了。

从5字头一直跌到当今的3字头，况兼有不年少户型居品，还在滑落。

｜广州楼市发布 制图

从欧泊价钱弧线的变化，咱们不错发现，它的行情来得快，去得也快。

价钱大面积冲上5万+，也便是1年本事，之后泰半年本事不到就浮现出了颓势。

以95平户型为例，2021年5月其成交价还能卖出5.6万/平价钱，到同庚底的时候，照旧降到了4.9万/平。

｜图源：贝壳找房

而面临这么的价钱“塌陷”，业主曾经打起过“保卫战”。

比如，本年欧泊就有业主命令重大邻居，不要贱卖，把房源价钱澈底挂到500万+。

仅仅从收尾看，这波挽尊后果并不好，砸盘表象还时有发生。

贰

欧泊的急涨急跌，侧面阐发它的“春天”很短。

事实上，如若放大视角看，不只单欧泊，广州许多热点小区也有这种表象。

比如兰亭盛荟，从2019年的4字头涨到9万+/平，用了3年本事，如今重回4万+/平，亦然2年多本事。

黄埔万科东荟城，2021年巅峰本事一度站上5万/平，如今则在2.2-2.5万/平价钱游荡。

｜兰亭盛荟小区

丨广州楼市发布 摄

由此可见，大部分小区留给业主在高位套现的本事窗口，其实特别片刻。

而大部分业主，经常是很难把抓准这个点的。

如若对万科欧泊的房价变化进行深度分解，咱们粗糙能获得一定的模仿和启示。

它不错让二手次新小区的业主，更精确地判断自家小区，房价有莫得到头。

｜万博航拍图

丨广州楼市发布 摄

要明白这点，咱们必须表示万科欧泊从2016-2021年这段本事，价钱的变化逻辑是什么。

领先，板块供应发生了根人性变化。

比如在2015年万科欧泊清盘之后，长隆万博板块很长一段本事都莫得全新盘出现。

其时的欧泊在万博，不错说是板块内楼龄最新的小区，这一本事，亦然它上升最猛的阶段。

但2020年之后，跟着万博和樾府、耀胜新寰宇广场|耀胜尊府、越秀·瑞麓府接踵入市，长隆万博供应廓清加多。

因此，咱们不错看到这么一个趋势，长隆万博供应的加多，与欧泊房价大幅回调，本事周期上仅仅前后脚的事。

丨广州楼市发布 制图

更为紧迫的是，这波供应潮，带来的是深档次供应结构的变化。

奈何表示？

比如房源质地上，欧泊大部分户型都相对过期，80多平只可作念两房，使用率上，不仅与新规技俩收支悬殊，与万博和樾府这类上一代居品也有廓清差距。

在社区品性方面，与其他新盘或次新比较，逐渐老旧的园林、局面等，雷同在弱化欧泊的阛阓眩惑力。

最昭着的例子便是，欧泊95平三房本年只可卖3.6万/平，而和樾府雷同是3房户型，成交价却在5字头。

｜图源：贝壳找房

而且，在学位上，万科欧泊对口红郡小学+南村公立侨联中学，并非名校组合。

在前几年，万博西宾莫得发力的时候，这方面的破绽不会太廓清。

但如今，华润置地长隆万博悦府、越秀万博城、越秀瑞麓府接踵引入名校，欧泊的西宾牌，显然就不够看了。

不错说，欧泊从横空出世，到站上巅峰，再到跌落神坛，供应结构根人性变化，占了很紧迫的因素。

其次，欧泊房价的升沉，与炒房客有莫大相关。

从房价弧线来看，欧泊行情大热的时候，适值亦然广州楼市的牛市本事。

这个本事点上，除了阛阓行情助推，很大相关亦然因为其时的万博，被炒房客盯上了。

府上骄傲，从2019年开动，欧泊就有无边炒房客进场。

比如在2020年，有业主曝料遇到炒房客多量收房，并遇到ABC单。

一些炒家甚而插足小区，挨户挨门进指引业主们奈何挂高价放盘。

｜2021年欧泊业主爆料炒房客ABC单

｜图源：业主粉丝

这股炒作心思，很猛进度上助推了其时欧泊房价的飙升。

自后跟着官方出台二手指引价，阛阓下行，包括欧泊在内的许多小区，险些全遇到“滑铁卢”，炒房客不得不割肉离场。

这也进一步导致这些炒房严重的小区，价钱被马上挤水分，甚而屡屡出现价钱背刺表象。

因此，从宏不雅来看，欧泊从涨到跌，亦然阛阓心思由狂热到震惊的历程。

｜广州航拍

|广州楼市发布摄

透过欧泊房价变化的走向，咱们能归来出一个阛阓限定，次新小区的房价到顶没到顶，两个要素很要津：

一方面，如若短期内板块有廓清的供应变量出现，那么意味着客群很可能被分流。

尤其是同质化新盘项主义出现，它不仅会加重快板竞争尖锐化，分流走部分客群。

甚而由于它们的后发上风，这些新盘还会重塑通盘这个词价钱体系。

另一方面，当同小区二手挂牌激增，卖盘心思高潮的时候，也阐发“高点”可能到来。

毕竟，业主们集体抛盘，例必会激发内卷踩踏。

保不王人内部就有急需资金业主，会裁减姿态出货，这么一来就会拉低阛阓价钱预期。

关于次新小区的业主来说，这时候的房价天花板，其实照旧被限定住了。

楼市君的淡薄是，弥远别念念着赚临了一个铜板。

相对理念念的作念法，是提前抢跑，尽量在价钱滚动之前起先~